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    《關于完善新建住宅全裝修工作的通知》政策解讀

    發布日期:2020-07-01信息來源:市住房和城鄉建設局

    關于完善新建住宅全裝修工作的通知

    各區縣(市)、開發園區住房城鄉建設行政主管部門,市級各有關單位,各房地產開發企業:

    為進一步完善住宅全裝修政策,促進全裝修住宅品質提升,滿足購房者多樣化住房需求,推動住宅產業高質量發展,經市政府同意,現就有關事項通知如下:

    一、住宅全裝修應當符合“基本設施配置完備、基本使用功能具備”的基本裝修標準?!盎驹O施配置完備、基本使用功能具備”,是指給排水、燃氣、供電照明、空調、通風、通信等系統安裝到位,廚衛基本設備配置到位并可正常使用,戶內所有功能空間和公共部位的地面鋪裝、墻面及頂棚粉刷完成,達到入住標準。

    住宅全裝修不得違規改變空間使用功能,其設計和施工應當遵循適用、經濟、綠色、美觀原則,減少資源浪費和環境污染。

    二、所有全裝修住宅房源均應提供基本裝修方案。房地產開發企業可以根據市場需求及產品定位,提供若干升級裝修方案供購房者選擇。

    三、全裝修住宅房源基本裝修標準按房屋建筑面積計不低于1500元/㎡、不高于2000元/㎡。經評估,基本裝修標準低于1500元/㎡的,房地產開發企業應當進行整改;高于2000元/㎡的,按2000元/㎡計算。根據市場情況,市住房城鄉建設行政主管部門(以下簡稱“市住建部門”)對該標準適時進行調整、公布。

    別墅等特殊類型住宅的裝修標準按照“一事一議”原則確定。

    四、全裝修住宅項目預售前,房地產開發企業應當在市住建部門建立的具有工程造價咨詢資質的價格評估機構名錄庫中,按照評估規則隨機抽取評估機構;評估機構對裝修價格及其構成按市場化可比水平進行評估,價格評估報告應當公示并接受監督。(住宅全裝修價格評估規則見附件1)

    五、全裝修住宅項目預售前,房地產開發企業應完成并提供所有住宅房源的裝修具體方案(含升級裝修方案)。具體方案內容應當包括:裝修設計圖、裝修主要材料和設施設備的品牌、型號、材質及主要施工工法等。裝修具體方案及其價格評估報告連同其他銷售資料一并公示。

    六、全裝修住宅項目應至少設置1套基本裝修交付標準樣板房,如有升級裝修方案的也應設置相應的交付標準樣板房。交付標準樣板房可以在可售房源內設置,也可以異地就近設置。交付標準樣板房應嚴格按照對應的裝修具體方案建造,并在預售前完成。交付標準樣板房保留期為全裝修住宅集中交付購房者之日起不少于6個月,或者自建設項目竣工驗收合格之日起不少于2年。鼓勵實施樣板房保全證據影像公證及樣板房承諾書公證。(新建全裝修住宅項目樣板房管理辦法見附件2)

    七、房地產開發企業銷售全裝修住宅,應當在網簽合同中明確基本裝修標準及價格。

    房地產開發企業應當尊重購房者選擇基本裝修方案的權利,不得捂盤惜售,不得強迫或變相要求購房者選擇升級裝修方案。

    八、商品房預售許可之日起3個月內,購房者選擇升級裝修方案的,房地產開發企業應當與購房者另行簽訂升級裝修協議。3個月期滿,所有全裝修住宅房源(含已售、未售)均應確定具體裝修方案,未售出的房源一律按基本裝修標準確定具體裝修方案。

    房地產開發企業應當自所有全裝修住宅房源具體裝修方案

    確定后15個工作日內將裝修工程有關資料報送屬地住建部門。

    九、房地產開發企業應嚴格落實住宅全裝修主體責任,完善分戶檢驗制度,加強質量管控,積極試行工程質量缺陷保險;規范全裝修住宅銷售、宣傳及售后服務行為,杜絕交付標準樣板房與對應的裝修具體方案不一致等情形。

    十、各地住建部門要主動加強與自然資源規劃、市場監管、綜合執法、信訪等相關部門的溝通聯系,建立聯動工作機制,強化工程質量監管,嚴肅查處全裝修住宅銷售、宣傳以及樣板房等方面的違法違規行為。對銷售中的違法違規行為以及違反住宅建設和工程質量標準、出現重大質量問題的,要依法加大查處力度,查處結果納入建設各方責任主體信用體系,并與企業資質晉升、差異化監管等掛鉤;要加強協同管理,實時掌握住宅全裝修推進過程中的熱點焦點問題,精準指導服務,及時處理和化解信訪投訴等矛盾糾紛;要加強政策解讀和宣傳引導,為住宅全裝修工作營造良好的社會輿論氛圍。

    十一、本通知自2020年8月1日起實施,之后取得預售許可的全裝修住宅項目適用本通知有關規定,其他項目可參照執行?!秾幉ㄊ腥嗣裾k公廳關于推進新建住宅全裝修工作的實施意見(試行)》(甬政辦發〔2018〕39號)及相關配套政策規定與本通知要求不一致的,以本通知為準。


    寧波市住房和城鄉建設局

    2020年7月1日


    附件1

    住宅全裝修價格評估規則(試行)

    第一條 為加強新建全裝修住宅項目裝修價格管理,提高價格透明度,制定本規則。

    第二條 本規則適用于寧波市六區行政區域內的新建全裝修住宅項目。

    第三條 市住房城鄉建設行政主管部門(以下簡稱“市住建部門”)負責指導、監督我市住宅全裝修價格評估工作;市建設工程造價管理服務站(以下簡稱“市造價管理站”)具體承擔住宅全裝修價格評估機構名錄庫的建立及日常管理等工作;市六區及有關開發園區住建部門(以下簡稱“屬地住建部門”)負責本轄區內住宅全裝修價格評估的監督管理工作。

    第四條 具有相應工程造價咨詢資質且信用良好的中介機構,可申請加入住宅全裝修價格評估機構名錄庫。住宅全裝修價格評估機構名錄庫向社會公示,并實行動態管理。

    第五條 名錄庫中的住宅全裝修價格評估機構(以下簡稱“評估機構”)對新建全裝修住宅的基本裝修、升級裝修價格及其構成開展評估工作。

    第六條 房地產開發企業應當在全裝修住宅項目預售前30日內,向屬地住建部門提交所有房源的裝修具體方案(含升級裝修方案),并提交委托評估申請。具體方案內容應包括裝修設計圖,裝修主要材料和設施設備的品牌、型號、材質,主要施工工法,裝修預算清冊,以及其他評估所需要的有關資料。

    裝修具體方案及其價格評估報告連同其他銷售資料一并公示。

    第七條 在屬地住建部門監督下,房地產開發企業從評估機構名錄庫中隨機選取一家評估機構,并簽訂價格評估委托合同。

    評估工作實行回避制度,已參與該住宅項目有關業務的評估機構不得再承擔該住宅項目全裝修價格的評估工作。

    被選中的評估機構無正當理由不得拒絕委托,否則將取消名錄庫入庫資格。

    第八條 評估機構應根據房地產開發企業提供的資料,參考現行計價依據,結合項目所在地評估期市場化可比價格水平進行評估,并出具價格評估報告。

    經評估,對基本裝修方案裝修價格低于1500元/m2的,評估機構應及時反饋給房地產開發企業,同時報告屬地住建部門,待方案整改后重新進行評估;對基本裝修方案裝修價格高于2000元/m2的,按2000元/m2計。

    第九條 全裝修價格評估范圍僅包括住宅套內的裝修費用,不含公共樓道、電梯廳、設備用房、大堂及其他公共空間等的裝修費用。

    第十條 裝修費用標準應根據商品房預測繪的建筑面積進行合理折算,具體可參考以下公式:

    套內建筑面積=房屋建筑面積-公攤面積

    得房率=套內建筑面積/房屋建筑面積

    套內裝修標準=套內裝修造價/套內建筑面積

    評估裝修標準=套內裝修標準×得房率

    第十一條 全裝修住宅項目交付標準樣板房完成后,在屬地住建部門組織下,評估機構應參與樣板房裝修標準的現場核對。發現與原裝修具體方案不符的,應及時反饋房地產開發企業,并報告屬地住建部門。交付標準樣板房如有移位的,評估機構應按原裝修具體方案進行核對。

    第十二條 評估機構應在接受委托之日起15日內完成裝修價格評估,并向房地產開發企業出具價格評估報告,同時報送屬地住建部門和市造價管理站。

    第十三條 房地產開發企業、購房者對價格評估報告有異議的,評估機構應及時作出解釋和回應。必要時,由屬地住建部門組織有關專家進行復核。

    第十四條 評估機構及其從業人員應當依法獨立開展評估業務,確保評估結果客觀、公正;應當保守評估中獲悉的有關商業秘密,不得泄露或擅自對外發布。

    評估機構及其從業人員在評估工作中違背職業道德、玩忽職守或者與房地產開發企業串通、弄虛作假的,其做出的價格評估報告無效并承擔相應責任。該違法違規行為記入造價咨詢企業誠信記錄檔案并對外公示;情節嚴重的,依法移交有關部門追究其法律責任。

    第十五條 房地產開發企業應當積極配合評估機構工作,不得干擾其正常的評估活動。對拒不配合評估工作的,屬地住建部門應責令限期整改。逾期不整改或者整改不到位的,暫緩受理該項目的預售申請。對以賄賂、利誘或弄虛作假等不正當方式干擾價格評估活動的,一經發現,價格評估報告無效,并暫緩受理該項目預售申請或暫停其項目網簽。該違法違規行為記入房地產開發企業誠信記錄檔案并對外公示;情節嚴重的,依法移交有關部門追究其法律責任。

    第十六條 各縣(市)及杭州灣新區的新建全裝修住宅項目價格評估可參照本規則執行。


    附件2

    新建全裝修住宅項目樣板房管理辦法(試行)

    第一條 為加強新建全裝修住宅項目樣板房管理,提高商品住宅裝修透明度,維護購房者合法權益,制定本辦法。

    第二條 市住房城鄉建設行政主管部門(以下簡稱市住建部門)負責指導和監督全市新建全裝修住宅項目樣板房管理工作。

    區縣(市)、開發園區住房城鄉建設行政主管部門(以下簡稱屬地住建部門)負責本轄區內新建全裝修住宅項目樣板房的管理工作。其中,屬地住建部門商品房銷售管理機構(以下簡稱“銷售管理機構”)負責牽頭組織交付標準樣板房現場檢查、核對等工作,具體承擔樣板房公示內容的監督管理等工作;屬地住建部門工程質量管理服務機構(以下簡稱“質量管理機構”)負責交付標準樣板房裝修質量相關內容的現場檢查等工作。

    第三條 交付標準樣板房可以在可售房源內設置,也可以異地就近設置。交付標準樣板房應嚴格按照對應的裝修具體方案建造,并在預售前完成。

    交付標準樣板房不得加裝交付標準以外的軟裝和家電、家具、燈具等設施設備、裝修材料和裝飾物品。

    對未設置交付標準樣板房的戶型,房地產開發企業應書面告知購房者該套型與交付標準樣板房的差異。鼓勵采用VR等技術為購房者提供未設置交付標準樣板房戶型的展示服務。

    第四條 房地產開發企業設置用以展示效果的非交付標準樣板房的,應當在樣板房入口處醒目標識“非交付標準樣板房,僅供購房者參考”字樣,樣板房內非交付標準的設施設備、裝修材料和裝飾物品均應采用醒目標識提醒購房者。

    未設置交付標準樣板房的戶型不得設置非交付標準樣板房。

    第五條 全裝修住宅項目預售前,銷售管理機構應當組織質量管理機構、受托進行裝修價格評估的工程造價咨詢機構(以下簡稱“評估機構”)對交付標準樣板房進行現場檢查、核對,交付標準樣板房與裝修具體方案相符的,方可對外開放。

    第六條 異地設置交付標準樣板房的,銷售管理機構應當檢查展示內容是否符合公示要求;質量管理機構應當檢查戶內空間尺寸、裝修外觀布局等是否與裝修具體方案相符,是否已提供裝修主要材料和設施設備的質量合格證明;評估機構應當核對裝修主要材料和設施設備的品牌、型號、材質等是否與裝修具體方案相符。

    可售房源內設置交付標準樣板房的,除按前款規定檢查、核對,質量管理機構還應當對以下內容進行檢查:

    (一)抽查裝修材料進場報檢、復檢記錄是否齊全;

    (二)抽查現場實體施工質量是否違反強制性標準;

    (三)抽查分部分項工程驗收記錄是否符合規范要求。

    銷售管理機構應當如實記錄交付標準樣板房現場檢查情況;價格評估機構應當如實記錄交付標準樣板房現場核對結果,并將核對結果(或影像記錄)存檔。

    交付標準樣板房的檢查、核對結果原則上不作為房地產開發企業在商品房裝修糾紛中有關事項的免責依據。

    第七條 交付標準樣板房保留期內不得擅自變更展示內容,不得擅自拆除、移位或調換。

    房地產開發企業應留存交付標準樣板房的主要裝修材料樣品,留存期限與交付標準樣板房保留期限一致。鼓勵房地產開發企業進行留存公證。

    可售房源內的交付標準樣板房在保留期內銷售的,房地產開發企業應當在銷售前書面告知購房者,并在商品房買賣合同中與購房者明確約定保留期屆滿后交付等事宜。

    第八條 異地設置的交付標準樣板房移位至可售房源,兩者的戶內空間尺寸、裝修標準和裝飾效果等應當保持一致。鼓勵房地產開發企業對樣板房移位進行公證。

    異地設置的交付標準樣板房移位至可售房源30日前,房地產開發企業應當在售樓處、原樣板房等醒目位置公告相關信息,向屬地住建部門報備,并通過商品房買賣合同中預留的聯系方式書面告知購房者??墒鄯吭磧鹊慕桓稑藴蕵影宸吭趯ν忾_放前,應當由銷售管理機構組織質量管理機構、評估機構,按照本辦法第五條、第六條的規定進行現場檢查與核對。

    可售房源內的交付標準樣板房對外開放滿30日后,原樣板房可以拆除。

    第九條 有下列情形之一的,屬地住建部門應當責令房地產開發企業限期整改。整改不符合規定或拒不整改的,暫緩發放預售許可證書:

    (一)未按照規定設置樣板房的;

    (二)交付標準樣板房展示內容不符合公示要求的;

    (三)交付標準樣板房與裝修具體方案不符的;

    (四)不能提供主要設施設備、裝修主材的質量合格證明的;

    (五)存在其他違規或不誠信行為的。

    第十條 房地產開發企業有下列情形之一的,屬地住建部門責令限期整改,整改期間暫停項目網簽;情節嚴重的,記入房地產開發企業誠信記錄檔案,并向社會公示:

    (一)交付標準樣板房保留期內,擅自變更設施設備、主要材料的品牌、型號、材質等展示內容的;

    (二)交付標準樣板房保留期內擅自移位、拆除、調換的;

    (三)移位、拆除交付標準樣板房,未按照規定書面通知購房者,以及拒絕或者變相拒絕購房者監督的;

    (四)存在其他違規或不誠信行為的。

    對有前款規定違規行為且情節嚴重的全裝修住宅項目,質量管理機構應當加強質量監督管理,視情提高分戶驗收抽檢率。

    第十一條 本辦法自2020年8月1日起實施,之后取得預售許可的全裝修住宅項目適用本辦法,其他項目可參照執行。


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